Das Eigenheim durch Aktien finanzieren

Zumeist wird die Finanzierung mit Aktien mit einem tilgungsfreien Darlehn in Kombination mit einem Aktiensparplan realisiert. Dabei soll es durch das angesparte Aktienvermögen am Ende der Darlehnslaufzeit möglich sein, das Darlehn vollständig zu tilgen. Diese Strategie birgt Chancen, aber zugleich auch hohe Risiken.

Ein hohes Risiko – aber auch hohe Gewinne

Eine Aktienanlage zeichnet sich durch hohe Gewinne aus, aber auch durch ein hohes Risiko. So ist es durchaus möglich, das Aktiensparen mit einer Baufinanzierung zu kombinieren. Dafür wird zuerst ein tilgungsfreies Darlehn aufgenommen, für das ausschließlich während der Laufzeit die Zinsen gezahlt wird. Das Geld, das eigentlich für die Tilgung des Darlehns genutzt würde, wird parallel in einen Aktienfonds investiert oder in einem Aktiendepot angespart. Später wird das angesparte Aktienvermögen dafür genutzt, das Darlehn auf einen Schlag zurückzuzahlen.

Doch hier gibt es ein Problem: Die Aktienkurse unterliegen erheblichen Schwankungen und damit ist diese Strategie sehr riskant – aber sie birgt auch erhebliche Chancen. Denn tritt der Fall ein, dass sich die Aktien positiv entwickeln, dann reicht unter Umständen schon ein verhältnismäßig geringer Sparvertrag aus, um später das Darlehen abzulösen. Doch entwickeln sie sich negativ, dann steht zum geplanten Ablöse-Termin viel zu wenig Geld zur Verfügung.

Eben aus dem Grund der hohen Chancen und Risiken ist dieses Modell nicht für jedermann geeignet.

Für risikobewusste Kapitalanleger: interessant aber auch risikoreich

In den letzten Jahrzehnten haben sich die Aktien langfristig positiv entwickelt. Das Modell „Finanzieren mit Aktien“ kann für die Kapitalanleger, die über finanzielle Reserven verfügen, durchaus interessant sein. Doch sollte eine gewisse Flexibilität vorhanden sein, da es sein kann, dass das ein Teil des Kapitals, das zum Zeitpunkt der Darlehnsabloesung benötigt wird, durch einen Börsencrash vernichtet wird. In dem Fall ist dann Durchhaltevermögen gefragt, da der Verkauf der Aktien erst später erfolgen kann, nämlich dann wenn die Kurse sich wieder erholt haben. Dadurch wird dann die Finanzierungsdauer verlängert.

Für Eigennutzer nur eingeschränkt empfehlenswert

Die Eigennutzer die planen, dass sie zu einem bestimmten Zeitpunkt schuldenfrei sein möchten und nur über geringe Reserven verfügen, neben ihrem Eigenheim, die sollten auf die Finanzierung über Aktien besser verzichten. Denn sollte der Plan, dass bis zum Rentenalter die Schulden abgezahlt sind, nicht aufgehen, dann kann das einen finanziellen Engpass zur Folge haben. Nur diejenigen, die risikoaffin sind und über weitere Reserven verfügen, die sollten dieses Risiko eingehen.

Wie funktioniert die Finanzierung mit Aktien?

Grundsätzlich besteht die Finanzierung mit Aktien aus zwei Bausteinen:

Zum einen aus dem tilgungsfreien Darlehn, bei dem während der gesamten Laufzeit ausschließlich die Zinsen bezahlt werden. Damit ist die monatliche Rate entsprechend geringer, als bei dem Darlehn mit Tilgung.

Zum anderen dem Tiglungsbaustein, der bspw. aus einem Aktien- oder Indexfonds besteht oder einem Aktiendepot. Die Summe, die für die Tilgung des konventionellen Darlehns genutzt wird, wird hier dann monatlich in diesem Tilgungsbaustein investiert. Die Hoffnung, die hier besteht: Durch das Aktiensparen wird eine deutlich höhere Rendite erwirtschaftet, also die Höhe der Darlehns-Zinsen. Ist das der Fall, dann kann das Darlehn wesentlich eher getilgt werden, also bei einem konventionellen Hy-pothekendarlehen mit Tilgung.

Vom Cost-Average-Effekt profitieren

Wird regelmäßig in einen Aktiensparplan eingezahlt, dann kann der Anleger von dem sogenannten Cost-Average-Effekt profitieren – also dem Durchschnittskosteneffekt. Dieser besagt, dass der Anleger, der regelmäßig eine gleich bleibende hohe Summe in ein Aktienprodukt investiert, in den meisten Fällen von einer höheren Rendite profitiert, als der, der immer die gleiche Anzahl von Aktienanteilen erwirbt.

Die Vorteile der Finanzierung mit Aktien

Die Vorteile dieser Finanzierungsart liegen klar auf der Hand: Entwickeln sich die Aktien gut, dann ist es möglich, das Darlehn schneller zu tilgen.

Eine (optimistische) Beispielrechnung:

Es wird ein tilgungsfreies Darlehn von 250.000 Euro aufgenommen, das am Ende der 20-jährigen Laufzeit mit einem Schlag getilgt werden soll. Der Zinssatz des Darlehns beträgt 2,5 % und demnach müssten monatlich 250 Euro an Zinsen gezahlt werden.

Anstelle das Darlehn zu tilgen, wird regelmäßig in den Aktien-Tilgungsträger eingezahlt. Hier wird eine monatliche Sparrate von 600 Euro angenommen und eine Verzinsung von 7 %. Das ergibt dann nach 20 Jahren ein Guthaben von 306.000 Euro. Das ist erst einmal mehr, wie für das Darlehn benötigt wird. Doch da Aktiengewinne mit einer pauschalen Abgeltungssteuer von 25 % (plus Soli und Kirchensteuer) veräußert werden, ist eine Reserve notwendig. In diesem Beispiel würde die Steuer bei knapp 50.000 Euro liegen. Um nach 20 Jahren schuldenfrei zu sein, reicht insgesamt jedoch eine monatliche Aufwendung von 1.120 Euro.

Hätte der Darlehnsnehmer seine Immobilie über ein konventionelles Annuitätendarlehn finanziert und wollte nach 20 Jahren schuldenfrei sein, dann würde in dem Fall die Monatsrate bei 1.330 Euro liegen – bei gleichem Zinssatz.

Die Nachteile der Finanzierung mit Aktien

Doch wo Vorteile sind, gibt es auch Nachteile. Nämlich dann, wenn sich das Aktiensparen als wenig renditeträchtig herausstellt. In dem Fall ist es dann möglich, dass am Ende der Laufzeit, das Geld nicht ausreicht, um das Darlehn vollständig zum geplanten Zeitpunkt zu tilgen.

Eine (pessimistische) Beispielrechnung

Wir nehmen wieder das tilgungsfreie Darlehn von 250.000 Euro und eine 20-jährige Laufzeit – Zinssatz 2,5 %, auch hier betragen die monatlichen Zinsen 250 Euro. Doch der Aktientilgungsträger weist nur eine Rendite von 3 % auf und bei der monatlichen Sparrate von 600 Euro ergibt sich dann lediglich ein Guthaben von 197.000 Euro. Das ist viel zu wenig, um das Darlehn zu tilgen, zumal auch hier die Abgeltungssteuer fällig wird.

Ein weiterer Nachteil ist, dass das Finanzamt am Ende an dem Aktiengewinn beteiligt werden will. Betragen die Kursgewinne bspw. 100.000 Euro, dann erhält der Fiskus rund 28.000 Euro an Abgeltungssteuer, Kirchensteuer und Soli.